Làm thế nào để tránh rủi ro khi đặt cọc mua nhà đất
Đăng ngày:
tháng 10 16, 2018
Đăng bởi:
Thích Du Lịch Đó Đây
[tintuc]Trên thực tế, có không ít người đặt cọc mua nhà đất rồi ngậm đắng nuốt cay khi nhà đất không mua được mà còn bị mất luôn tiền đặt cọc. Vậy khi đặt cọc mua nhà đất, người mua cần lưu ý điều gì?
Trường hợp của
anh M là một ví dụ điển hình. Ngay trong lần đầu đi xem nhà, vợ chồng anh đã
ưng ý, thấy giá cả lại phải chăng nên đã không ngần ngại đặt cọc 50 triệu đồng
và hẹn ngày bàn giao. Nhưng sau khi đến căn nhà nhiều lần vào các thời điểm
khác nhau trong ngày và hỏi thăm hàng xóm xung quanh, anh mới phát hoảng khi
căn nhà trước đây có người tự tử, đã có thời gian cho thuê nhưng chỉ được ít
hôm người thuê lại dọn đi, nên chủ nhà mới rao bán.
Anh M quay lại
thương lượng với chủ nhà xin lại tiền cọc nhưng chủ nhà chỉ đồng ý trả lại một
nửa khi đã bán được căn nhà. Anh đành ngậm ngùi bỏ cọc vì căn nhà đã rao bán rất
lâu rồi mà không có người mua.
Hay trường hợp
của chị H ở TP.HCM, sau khi tìm hiểu và chấp nhận mua một lô đất tại dự án đất
nền ở Nha Trang, chị đã chuyển 300 triệu đồng và hẹn ngày ký hợp đồng đặt cọc với sàn giao dịch bất
động sản. Tuy nhiên, khi yêu cầu xem các giấy tờ liên quan đến dự án và lô đất
thì không có. Mặc dù trong hợp đồng đặt cọc lại có điều khoản là bên B đã được
xem các giấy tờ pháp lý về dự án và lô đất.
Chị cũng đã
cẩn thận xem hợp đồng đặt cọc nhưng không có điều khoản nào quy định nếu vì lý
do nào đó mà dự án không thực hiện được phải trả thêm khoản tiền tương đương,
thậm chí không có cả tiền lãi ngân hàng. Chị có yêu cầu thêm các điều khoản thì
nhân viên sàn cho biết đây là hợp đồng chung với tất cả khách hàng, không thay
đổi được nội dung hợp đồng. Do đó, chị chưa ký hợp đồng nhưng lại có nguy có mất
trắng số tiền đã đặt.
Trao đổi về
vấn đề này, luật sư Nguyễn Thế Truyền, Công ty luật hợp danh Thiên Thanh, cho
biết căn cứ điều 328 Bộ Luật dân sự 2015 thì đặt cọc là việc bên đặt cọc giao
cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị
khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Trường hợp hợp
đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc
hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao
kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Nếu bên
nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt
cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ
trường hợp có thỏa thuận khác.
“Trong trường
hợp của chị H đã chuyển 300 triệu đồng cho sàn bất động sản thì xem như chị đã
thực hiện việc đặt cọc vì việc đặt cọc không bắt buộc phải thực hiện bằng văn bản.
Căn cứ khoản 2 điều 328 thì sàn bất động sản sẽ không chuyển lại tiền cho bạn,
vì bạn đã không ký kết hợp đồng trừ khi bạn chứng minh được mình bị lừa dối, cưỡng
ép”, luật sư Truyền cho biết.
“Người mua
nhà đất cũng cần lưu ý, tiền đặt cọc hoàn toàn khác với tiền thanh toán. Tuy
nhiên, đôi khi tiền đặt cọc được chuyển thành tiền thanh toán khi biện pháp đặt
cọc chấm dứt. Do cách hiểu sai tiền đặt cọc với tiền thanh toán nên nhiều giao
dịch xảy ra tranh chấp, hai bên sử dụng sai tiền cọc. Có một số chủ đầu tư dự án lợi
dụng vấn đề đặt cọc, chiếm dụng trái phép tiền của khách hàng hay sử dụng tiền
sai mục đích dẫn đến không còn khả năng thanh toán, gây rủi ro cho khách hàng”,
luật sư Truyền khuyến cáo.
Ngoài ra, hợp
đồng đặt cọc chỉ cần lập thành văn bản phù hợp với quy định của pháp luật là đã
có hiệu lực pháp luật mà không cần bắt buộc phải công chứng. Vì vậy, để hạn chế
rủi ro khi ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, trước hết người mua cần kiểm tra
tình trạng pháp lý của căn nhà, xem căn nhà có đủ điều kiện để bán hay không.
Người mua cần
xem giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, căn nhà đó không có tranh chấp về quyền
sở hữu, không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Bên bán nhà phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc
người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự và có năng lực hành vi dân
sự
Người mua
nên yêu cầu người bán cung cấp đầy đủ bản sao có công chứng mới nhất của Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
của ngôi nhà nêu trên cùng hộ khẩu, chứng minh nhân dân của người bán (của cả vợ
chồng nếu người bán đã có vợ, chồng), đồng thời đến UBND cấp xã nơi có đất yêu
cầu cung cấp các thông tin về nhà ở như nêu trên để kiểm tra điều kiện nhà ở
bán trước khi đặt cọc.
“Khi đặt cọc,
người mua cần phải lập hợp đồng đặt cọc, trong đó quy định rõ trách nhiệm của
bên bán nếu vi phạm, yêu cầu bên bán trả lại tiền đặt cọc và một khoản tiền
tương đương số tiền đặt cọc hoặc một số tiền lớn hơn trong trường hợp bên bán
không thực hiện đúng cam kết”, luật sư Truyền lưu ý.
Tags: kien-thuc-dau-tu, tin-tuc
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét